집 팔기 전에 꼭 알아야 할 전세 세입자 처리법부터 매매 절차까지 완벽 정리!

집 팔기 전에 꼭 알아야 할 전세 세입자 처리법부터 매매 절차까지 완벽 정리!

“전세 세입자가 있는 집도 팔 수 있을까요?”
“매수자에게 세입자를 넘기면 되는 건가요?”
“세입자가 나가야 잔금을 받을 수 있나요?”

📌 집을 팔 때 가장 고민되는 포인트 중 하나는
바로 '전세 세입자가 있는 상태'에서의 매매 절차입니다.

오늘은 집을 팔기 전 꼭 알아야 할
✔️ 전세 계약 처리 방법
✔️ 매매 절차 순서
✔️ 실거래시 유의사항까지
완벽하게 정리해드릴게요!

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📖 목차

1. 전세 세입자가 있는 집, 팔 수 있을까?

2. 세입자와 매수인의 관계 정리: 인수 vs 퇴거

3. 집 매매 전체 절차 한눈에 보기

4. 세입자 계약 처리 방식 3가지

5. 보증금 반환 문제, 누가 책임지나요?

6. 세입자 협의 팁과 주의사항

7. 마지막으로

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1. 전세 세입자가 있는 집, 팔 수 있을까?

네, 세입자가 있는 상태에서도 집은 매매가 가능합니다.
다만, 매수인이 세입자의 계약을 '인수할지', '퇴거 요청할지'에 따라
실거래 절차가 달라져요.

✅ 세입자 인수 조건 매매
→ 전세 계약 유지, 매수인이 집주인 권한 승계
✅ 세입자 퇴거 조건 매매
→ 잔금 전까지 세입자 퇴거 후 매도인 명의 정리 필요

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2. 세입자와 매수인의 관계 정리: 인수 vs 퇴거

조건	설명	주의사항
인수	전세 계약 만료 전까지 매수인이 기존 임대인 지위 승계	확정일자·보증금 등 명시 필요
퇴거	기존 세입자가 만기 전 나가야 함	세입자 협의, 위약금 문제 발생 가능

📌 계약서에 “임차인 인수 조건”, “공실 인도 조건”을 명확히 기재해야
나중에 분쟁을 피할 수 있어요!

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3. 집 매매 전체 절차 한눈에 보기

1️⃣ 부동산 계약서 작성
2️⃣ 매수인 계약금 지급 (통상 매매가의 10%)
3️⃣ 중도금 처리 or 생략 (매매 방식에 따라)
4️⃣ 세입자 계약 처리/보증금 정산
5️⃣ 잔금일에 소유권 이전 + 부동산 등기
6️⃣ 세금 신고 및 납부 (양도소득세 등)

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4. 세입자 계약 처리 방식 3가지

1. 매수인에게 전세 인수시키기

→ 가장 일반적, 계약 중도 해지 없이 안전

2. 세입자 조기 퇴거 요청 (합의 후 위약금 보상)

→ 퇴거 협의 + 위로금 필요
→ 퇴거일과 잔금일 일치시켜야 안전

3. 전세 만기까지 기다렸다가 매매 진행

→ 시간은 걸리지만 깔끔한 매매 가능
→ 매수인은 실입주 가능일이 늦어질 수 있음

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5. 보증금 반환 문제, 누가 책임지나요?

• 계약 전: 기존 집주인 책임
• 잔금 후: 매수인이 임대인 지위 승계 → 반환 책임도 전가

✅ 잔금 전에 반드시 아래 체크:

• 보증금 규모
• 확정일자 등록 여부
• 전세 계약 기간
• 보증금 반환 방식 (공동 출자 or 인수 방식)

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6. 세입자 협의 팁과 주의사항

✔️ 세입자와 미리 충분한 소통
✔️ 중개사 통해 매수인 인수 조건 확인
✔️ 퇴거 시 위약금 산정 기준 명확히 설정
✔️ 공실 인도 시, 보증금 반환 자금 미리 준비
✔️ 이사비용, 위로금 등 협상 여지 확보

💬 “계약 전에 세입자와 통화는 꼭 하세요.
대면보다 전화 협의가 말이 더 잘 통해요.” (실제 집주인 후기)

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7. 마지막으로

전세 세입자가 있는 집을 팔 때는
단순한 '매매 계약'이 아닌
📌 세입자 계약
📌 보증금 반환
📌 인수 여부
까지 함께 고려해야 하기 때문에
철저한 사전 협의와 계약서 조율이 핵심입니다.

무심코 매매 계약을 먼저 체결했다가
잔금 날 세입자 문제로 등기 이전이 안 되는 경우도 많으니,
반드시 계약 전에 모든 조건을 명확히 정리해두세요!

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