전세 계약 전 꼭 확인해야 할 아파트 체크리스트 7가지와 절차 정리

전세계약전 체크리스트 7가지

전세 계약 전 꼭 확인해야 할 아파트 체크리스트 7가지와 절차 정리

전세 계약, 그냥 집만 보고 계약해도 될까요?
저도 첫 전세 계약 땐 당황의 연속이었어요. 시세보다 싸다고 덜컥 계약했다가 등기부에 근저당 꽉 찬 걸 보고 등골이 서늘했습니다.
이 글에서는 아파트 전세 계약 시 반드시 확인해야 할 7가지 사항과 실제 절차를 정리해드릴게요.

📖 목차

1. 전세 시세와 전세가율 먼저 확인하기

2. 등기부등본 확인으로 소유자·근저당 체크

3. 건축물대장과 불법 구조 여부 확인

4. 집주인 체납 여부, 세금 문제도 체크

5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

6. 계약서 특약 조항 꼼꼼히 작성하기

7. 전입신고와 확정일자는 필수 절차

1. 전세 시세와 전세가율 먼저 확인하기

“전세가 싸면 좋은 거 아니에요?” 아닙니다!
시세보다 지나치게 저렴하면 깡통전세일 가능성 높습니다.
✔️ 네이버 부동산, 국토부 실거래가, KB시세를 통해 매매가 대비 전세가율(80% 이하 권장)을 반드시 확인하세요.

2. 등기부등본 확인으로 소유자·근저당 체크

계약 전에 꼭 열람해야 할 필수 서류!
등기부등본의 갑구(소유자 정보)와 을구(근저당, 가압류 등)를 확인하고 계약 상대자가 진짜 집주인인지도 체크하세요.
📌 ‘선순위 근저당 > 전세금’이면 위험! 계약 피해야 합니다.

3. 건축물대장과 불법 구조 여부 확인

건물 내부 구조가 무단 변경된 불법 구조일 경우 전입신고가 불가하거나 보증금 반환 문제로 이어질 수 있어요.
👉 정부24에서 무료로 열람 가능합니다.
“확장형” 아파트는 특히 단열, 안전 문제도 함께 살펴보세요.

4. 집주인 체납 여부, 세금 문제도 체크

집주인의 국세·지방세 체납이 있으면 해당 부동산이 압류될 수 있어요.
이는 전세보증금이 날아가는 가장 큰 원인 중 하나!
📌 세무서 방문 시 열람 가능 (보증금 1,000만 원 이상 시 세입자에게 정보 제공됨)

5. 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

요즘 같은 시기엔 보증보험이 ‘마지막 안전장치’입니다.
HUG 또는 SGI를 통해 가입 가능하며, 전입신고 + 확정일자 후 가입 가능합니다.
📌 단, 집에 이미 선순위 권리나 경매이력이 있다면 가입 거절될 수 있어요.

6. 계약서 특약 조항 꼼꼼히 작성하기

• 하자 발생 시 수리 책임
• 계약 중도 해지 시 위약금 규정
• 관리비 부담 항목 (TV, 인터넷 등 포함 여부)
• 입주일 이전 점검 및 보수 요청사항

📌 모든 구두 약속은 반드시 계약서 특약에 문서로 남겨야 법적 효력이 있습니다.

7. 전입신고와 확정일자는 필수 절차

계약 후 바로 전입신고를 하고 확정일자 받는 것만으로 대항력과 우선변제권 확보가 됩니다.
주민센터 또는 모바일 정부24 앱에서도 신청 가능하며, ✅ 계약서에 도장(원본) 필요하니 잊지 마세요.

❓ FAQ

• Q. 집이 너무 마음에 들어요. 등기부는 계약 후 봐도 될까요?
  → 절대 안 됩니다! 잔금 전이 아니라 계약서 작성 전 확인이 원칙입니다.
• Q. 보증보험은 반드시 들어야 하나요?
  → 권장합니다. 보험이 없으면 집주인 채무 문제 발생 시 보호받기 어렵습니다.
• Q. 확정일자는 꼭 주민센터 가야 하나요?
  → 아니요. 정부24에서도 가능합니다. 단, 계약서 원본은 스캔 필요!

🔚 마지막으로

전세 계약은 집만 보는 게 아니라 서류, 절차, 타이밍까지 모두 챙겨야 안전합니다.
오늘 말씀드린 7가지 체크리스트만 따라도 깡통전세, 보증금 피해는 확실히 줄일 수 있어요.
📌 전입신고, 확정일자, 등기부 열람은 필수 3종 세트!

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