“전세 보증금 다 날아가는 건가요?”
“소액임차인은 얼마까지 보호되죠?”
경매 상황에서 세입자의 ‘생명줄’은 바로 소액임차인 최우선변제권입니다.
오늘은 지역별 보증금 기준, 최우선 변제 한도, 요건, 신청 절차까지
정확하고 실전적으로 알려드릴게요!
📖 목차
1. 소액임차인이란 무엇인가요?
2. 최우선변제권이란? 일반 대항력과 다른 점
3. 소액임차인의 보증금 기준 (2024년 기준)
4. 지역별 최대 보증금 & 최우선변제 한도표
5. 최우선변제권 받기 위한 필수 요건
6. 배당요구서 제출법과 주의사항
7. 마지막으로
1. 소액임차인이란 무엇인가요?
소액임차인이란,
전세 또는 월세로 거주 중인 세입자 중에서
🏠 보증금이 일정 기준 이하이고,
📌 대항력 요건(전입신고 + 실거주)을 갖춘 사람을 말해요.
이들은 경매 시 일반 채권자보다도 우선해서
보증금 일부를 최우선으로 배당받을 수 있는 보호 대상이에요!
2. 최우선변제권이란? 일반 대항력과 다른 점
| 구분 | 대항력 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
|---|---|---|---|
| 기준 | 전입신고 + 거주 | 대항력 + 확정일자 | + 소액임차인 요건 충족 |
| 목적 | 거주 보호 | 순위 배당 | 우선 배당금 선지급 보장 |
| 배당 위치 | 후순위 가능 | 순위 따라 | 채권자보다도 먼저! |
✅ 최우선변제권은 경매대금이 적더라도
일정 금액까지는 세입자가 먼저 받을 수 있게 해주는 제도입니다.
3. 소액임차인의 보증금 기준 (2024년 기준)
국토교통부 고시에 따라
지역별로 소액임차인 기준이 매년 달라집니다.
2024년 기준 주요 지역 보증금 상한
| 지역 | 소액임차인 기준 보증금 | 최우선변제금 |
|---|---|---|
| 서울 | 5,000만 원 이하 | 2,000만 원 |
| 과밀억제권역 (경기·인천 일부) | 4,300만 원 이하 | 1,600만 원 |
| 광역시 (세종 포함, 수도권 제외) | 3,700만 원 이하 | 1,400만 원 |
| 기타지역 | 3,000만 원 이하 | 1,100만 원 |
📌 보증금이 이 기준을 넘는 경우,
소액임차인으로 보호받지 못합니다!
4. 지역별 최대 보증금 & 최우선변제 한도표
| 구분 | 지역 | 최대 보증금 | 최우선 변제금 |
|---|---|---|---|
| 수도권 | 서울 | 5,000만 원 | 2,000만 원 |
| 수도권 | 경기·인천 일부 | 4,300만 원 | 1,600만 원 |
| 광역시 | 대전·부산·대구·광주 등 | 3,700만 원 | 1,400만 원 |
| 기타 | 강원·충청·전라·경상 등 | 3,000만 원 | 1,100만 원 |
💡 예: 서울에서 보증금 4,000만 원 + 확정일자 있음 + 전입완료
→ 경매 시 2,000만 원까지는 최우선변제 가능!
5. 최우선변제권 받기 위한 필수 요건
✅ 1. 전입신고 완료
✅ 2. 실거주 중
✅ 3. 확정일자 보유
✅ 4. 보증금이 지역별 기준 이하일 것
✅ 5. 배당요구 종기일 전 ‘배당요구서’ 제출
📌 이 다섯 가지가 완벽해야 ‘최우선변제’ 받을 수 있어요!
6. 배당요구서 제출법과 주의사항
- 🏛️ 제출처: 경매 담당 법원 (등기부 등본 확인 후 해당 법원)
- 🕒 기한: 배당요구 종기일까지 (통상 경매 개시 후 1~2개월 내)
- 📄 필요서류: 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 확인서, 배당요구서
- 📝 방법: 직접 방문 or 우편 or 법률구조공단 도움 받기
⚠️ 배당요구 안 하면 아무리 조건 충족해도
최우선변제 불가능!
7. 마지막으로
세입자의 보증금을 가장 확실하게 보호해주는 장치는
바로 소액임차인의 최우선변제권입니다.
하지만 아무리 좋은 제도라도
✅ 기준을 넘는 보증금을 계약하거나
✅ 확정일자/전입신고를 빼먹으면 무의미해져요.
항상 입주 당일 바로 전입신고 & 확정일자!
그리고 혹시라도 경매가 개시되면
배당요구서를 꼭 기한 내 제출하세요.
내 전세금, 내가 지켜야 합니다.